在当前房屋买卖经济活动中，经常会出现一房两卖甚至一房多卖的情形，有的时房地产开房商进行一房两卖，有的是房屋所有人在房价变化，尤其是房屋价格突然暴涨的情况下，实施的一房两卖行为。现对一房两卖有关法律问题的学习心得作一总结。

一、相关法律规定

1、《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第15条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同绝不具有合同法第52条规定无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”

2、《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3、《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益;(2)歹意串连、危害国家、团体或许第三人利益;(3)以合法方式掩盖不合法意图;(4)危害社会公共利益;(5)违背法令、行政法规的强制性规则。”

4、《合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；　　（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

5、《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。

二、相关法律分析

1、两份合同无为有效合同

一房两卖后，必然会产生两份房屋买卖合同，如果两份合同均未履行，如何认定此两份合同的效力，这是处理一房两卖之法律基础。

过去曾经有人认为，先签订的合同有效，后签订的合同无效。笔者认为，这两份前后时间签订的合同均为有效合同。只要两份合同不存在合同法第52条的无效及合同法第54条可撤销的法定情形，双方当事人经过平等协商而自愿签订的合同都是有效合同。最高人民法院在合同法解释一第四条也明确规定了“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。

故一房两卖中两份合同均为有效之合同。

2、在两份合同均为有效且未履行的情况下，应履行在先签订的合同，后签订的合同追求违约责任

两份有效的合同签订后，均未履行的情况下，作为两个有效合同的买受人均只享有期待权。此时，应履行签订在先的合同，合同的买受人有权取得标的物的所有权。而后签订合同的买受人由于不能取得合同标的物的所有权，有权要求出卖人承担违约责任。

这也是前条所述二个合同均为有效合同的法律效果所在。因为只有确定了两份合同均有效的前提下，才能保护后签订合同的买受人依据有效合同追求出卖人的违约责任。反之，如果错误的认定，先签订合同有效，后签订合同无效，对于签订合同之买受人就无法追究出卖人的违约责任。

3、一方买受人已取得标的物的所有权，应坚持物权优先的原则

现实房屋买卖中还有这样的情况，甲将房屋出售给乙，在合同未履行的情况下，甲又将房屋出售给丙，并依据合同约定将房屋过户登记在丙之名下。

根据物权法物权变动之原则，动产的物权变动以交付为准，不动产的物权变动以登记为准。在这种情况下，一是先后签订的两份合同均为有效之合同，二是已取得物权的买受人应当优先受到法律之保护，这也是体现物权优于债权原则在处理一房两卖情况中的具体体现。

作为本案例中的买受人的乙，依据有效合同取得的是债权，债权人对于房屋的取得拥有的是一种期待权；而作为本案例中的丙，依据有效合同并办理过户登记取得的是物权，物权人对于房屋的取得拥有是一种既得权，应当优于乙的债权得到保护。

4、两份合同的买受人均未取得标的物的所有权，应坚持占有在先的原则

西安市自2018年初房价突然上涨一倍甚至更高后，这样的案例比比皆是。甲与乙在2018年前签订的房屋买卖合同，但未办理过户登记手续，亦未交付乙占有。在2018年因房屋价格突然暴涨，甲又将已出售给已的同一房屋出售给丙，虽未办理过户登记手续，但甲将房屋交付给丙占有使用。丙此时的占有是依据有效合同之占有，是合法占有，此占有不包括非法占有。

由于两份合同均为有效之合同，而丙作为有权占有人应当取得房屋的所有权。而乙作为有效合同的买受人，只能依据有效合同追究出卖人的违约责任。因为，物权的权能包括：占有，使用，收益，处分。占有是物权权能的核心。当丙占有时，已取得物的部分物权权能。从这个角度来理解，乙仅依据合同享有的是债权请求权，作为丙来讲，其不仅享有债权请求权，还拥有的物权的部分权能占有。两者来比较，丙之占有权较之乙的基本于买卖合同下期待权的债权而言，应当优先受到法律的保护。

所以此类案例的法律分析，不仅要从合同法、民法的角度来考虑分析，还要综合考虑物权法规定及法律本义。

5、两份有效之合同，一份合同已经履行，另一份合同未履行，应当坚持履行在先之原则

两份有效的合同签订后，两个买受人均未了得房屋的所有权，也均未实际占有该房屋。如果其中一份买卖合同的当事人已实际履行合同，而另一份买卖合同的当事人还没有履行合同，应当由已经履行合同的买受人要求出卖人履行标的物的所有权转移。这是履行在先之原则。

作者孙卫东律师