关于陕西某某电气设备有限公司与被告西安某某科技股份有限公司租赁合同纠纷一案分析

作者：李灵刚

一、案件介绍

2011年11月22日，陕西某某电气设备有限公司（以下简称某某电气公司）与西安某某科技公司股份有限公司（原名：西安某某机电设备有限公司，以下简称某某科技公司）签订了《厂房租赁合同》，约定某某科技公司将其位于西安市北郊石化大道石化厂对面一处厂房出租给某某电气公司，某某电气公司支付相应的租金。合同约定租赁期限为五年，即自2011年12月1日起至2016年12月1日止。合同还约定，被告在租赁期间应当保证厂房及其附属设施正常可使用状态和安全状态。合同履行过程中，某某电气公司按照合同约定全面履行了交付租金等合同义务。但从2014年4月份开始，因厂房区域内其他租户与第三人，某某科技公司与李某、焦某等人的经济纠纷，导致厂房内出现了打架闹事、大门出入口倾倒建筑垃圾以及堵大门就等妨害租赁物正常使用的情况，严重影响了某某电气公司的正常经营。所有事件原因均与某某电气公司无关，而某某科技公司针对上述情况，均无力解决。

某某电气公司在此种情况下无法正常经营，鉴于某某科技公司不能保证某某电气公司的正常生产及安全环境，给某某电气公司带来了巨大的经济损失。某某电气公司决定提前中止租赁合同，并于2016年3月9日，向某某科技公司送达了《关于提前中止租赁厂房的书面说明》，某某科技公司盖章确认，约定于2016年3月31日至4月7日之间搬走。

鉴于上述原因，某某电气公司和某某科技公司双方协商一致，终止了上述《厂房租赁合同》，并就部分经济损失的数额进行了确认，某某电气公司亦于2016年4月9日搬离了厂房。在此期间，某某电气公司另行租赁厂房，支出了一个月的租赁费用，搬离期间造成了直接损失，产生了搬家费用。事后双方就赔偿事宜无法达成一致，故某某电气公司将某某科技公司诉至法院，基于上述的事实，双方展开了一系列的相关的诉讼行为，最后双方达成并签署了执行和解协议。

二、法律要点:

1、《关于提前中止租赁厂房的书面说明》的法律效力。

2、提前中止租赁房屋的赔偿范围。

三、律师说

在本案中，某某电气公司因提前中止租赁合同，就赔偿数额问题无法与某某科技公司达成一致，故将某某科技公司起诉，法院于2017年1月8日作出判决。但某某科技公司对判决不服，故行使其上诉权，最终上诉法院判决驳回上诉，维持原判。最后双方在执行阶段，达成并签署了执行和解协议。在整个诉讼过程中，就以下两个问题有争议：

第一，《关于提前中止租赁厂房的书面说明》的法律效力。

某某科技公司认为某某电气公司在2016年3月9日向其出具《关于提前终止租赁厂房的书面说明》，某某科技公司在收到该《说明》后签字盖章证明收到该份《说明》。签字盖章的行为仅仅是收到该《说明》的意思而非对该《说明》内容的认可，且这只是一份书面说明而非双方之间的协议。一审法院认为某某电气公司向某某科技公司送达《关于提前终止租赁厂房的书面说明》，某某科技公司在该说明上加盖公章并有法定代表人签字予以确认，该说明应视为双方对解除合同及合同解除后双方的权利义务达成一致意见，且某某电气公司向某某科技公司腾交了厂房，某某科技公司应当按照该协议退还已经交纳的租金、费用，赔偿某某电气公司的损失。某某科技公司对此判决不服，故上诉。二审法院则认为一审法院对该《说明》的性质认定于法有据，对于某某科技公司的说法不予采信，故某某科技公司应向某某电气公司支付该《说明》中所盖章确认的损失数额。

第二，关于提前中止租赁房屋的赔偿范围。

双方就该赔偿项目及数额产生争议，我方认为某某科技公司应就确认的金额，即厂房部分设备重置费用，另行租赁新厂房所产生的租赁费用，搬离期间造成的直接损失、搬家费，已经缴纳的多余水费、垃圾费以及违约金等进行赔偿；对方则认为首先，其没有违约行为，终止租赁合同是由于某某电气公司自身的原因导致，所以其无需承担违约责任，无需进行赔偿；其次，双方并没有任何款项的赔偿达成一致的协议或合同；最后，双方在2016年4月12日就解除合同达成一致意见，由某某科技公司退回房租及水电费和垃圾费的费用，自此双方的权利义务已经终结，再无其他纠纷。最终法院认定某某科技公司电应退还部分租金，水电费和垃圾费以及其签字确认的某某电气公司的损失。

判决生效后，双方于2017年11月30日达成并签署了执行和解协议，某某科技公司机电在协议签订之日起十日内付清约定的金额以及执行费，某某科技公司按照上述约定履行义务后，民事判决书判决内容就此执行完毕。双方在诉讼过程有诸多争议，但在判决生效之后，能够配合法院积极友好，高效地解决此事不失为一种较为圆满的结局。任何人都不想因为打官司费时费力，最终还会失去“合作多年”的伙伴，不过当我们的权利受到侵害，而自己无法解决之时，我们应该利用法律的武器维护我们的权益，不要让法律“束之高阁”，也不要让我们的权利无法得到保障。